2026-2029 devri için yine belirlenen emlak vergisi matrahları, birtakım bölgelerde yüzde 40 kata varan artışlara yol açtı. Bu fevkalâde yükseliş, şimdiden önemli tartışmalara neden olurken asıl gerginliğin verginin tahsil devrinde, yani 2026 yılı Mart-Nisan aylarında yaşanması bekleniyor. Eski Maliye bürokratları, belirlenen yeni sayılarla birlikte sıradan apartman dairelerinin bile “değerli konut vergisi” kapsamına girebileceğini belirtti. Uzmanlar ise emlak vergisinin bir servet vergisine dönüştüğünü belirterek, oranların yine gözden geçirilmesini öneriyor.
KİRA ARTIŞLARI KAPIDA
Vergialgi.com platformunda tartışmaya açılan yeni düzenleme, Gelir İdaresi eski Grup Başkanı Mehmet Akarslan ve Dr. Ahmet Ozansoy tarafından değerlendirildi. Güncel Grup Yönetim Kurulu Lideri Yılmaz Sezer de yaptığı açıklamada, vergideki bu sert artışın ana nedeninin son yıllarda gayrimenkul ve arsa fiyatlarında yaşanan inanılmaz yükselişler olduğunu söz etti. TÜİK bilgilerine nazaran 2021-2024 ortasında konut maliyetleri yüzde 650, arsa fiyatları ise yüzde 800 oranında arttı.
Sezer’e nazaran, rayiç paha ile vergi kıymeti birbirinden ayrılmadığı için sırf emlak vergisi değil tapu harcı, damga vergisi ve veraset-intikal vergisi üzere yedi farklı kalem direkt etkilenmiş durumda. Bu yükün konut sahipleri tarafından kiralara yansıtılması kaçınılmaz görünüyor. Aslında aile bütçelerinin büyük kısmını oluşturan kira harcamalarının daha da yükselmesi, enflasyonu tetikleyebilir.
VERGİ KIYMETİ NASIL BELİRLENİYOR?
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na nazaran, Türkiye’de bulunan bina, arsa ve toprakların vergi matrahı, Takdir Kurulları tarafından belirleniyor. Bu hesaplamalarda Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan inşaat maliyetleri ve arsa hissesi pahaları dikkate alınıyor. Her yıl bu kıymetler, yine değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor.
Ancak kanunda rastgele bir üst hudut bulunmadığı için kurulların piyasa gerçeklerinin çok üzerinde pahalar belirleyebildiği görülüyor. 2026’dan itibaren uygulanacak bu yeni kıymetler, yalnızca emlak vergisini değil; pahalı konut vergisini, tapu harçlarını ve gayrimenkul satış karlarının vergilendirilmesini de direkt etkileyecek.
VATANDAŞ DAVA AÇABİLECEK
Uzmanlara nazaran vatandaşlar bu fahiş artışlara karşı 8 Eylül – 31 Aralık 2025 ortasında vergi mahkemelerine dava açabilecek. Benzeri bir örnek daha evvel 2017’de yaşanmış, yapılan yasal düzenlemeyle 2018-2021 yılları için takdir edilen paha artışlarına üst hudut getirilmişti. Uzmanlar, emsal bir düzenlemenin bu devirde de yapılmasının kaçınılmaz olduğunu düşünüyor.
EMLAK VERGİSİ SERVET VERGİSİNE DÖNDÜŞTÜ
Dr. Ahmet Ozansoy, emlak vergisinin teoride “itibari servet vergisi” olması gerekirken, uygulamada artık “gerçek servet vergisi” boyutuna ulaştığını belirtiyor. Geçmişte devletin şuurlu olarak düşük tuttuğu vergi pahaları, oranların yüksek olmasına karşın vatandaşın sessiz kalmasına yol açıyordu. Fakat günümüzde bedellerin gerçek piyasa sayılarına yakın halde belirlenmesi bu istikrarları bozdu.
Ozansoy’a nazaran, 2026’dan itibaren büyükşehirlerde sıradan apartman daireleri bile bedelli konut vergisi kapsamına alınacak. Bu ek vergi, 2027’nin Şubat ayında binde 3 ila binde 10 ortasında değişen oranlarla, emlak vergisine ek olarak ödenecek. Yani vatandaş yakın tehlike olan emlak vergisi artışına odaklanmışken, asıl büyük yük pahalı konut vergisiyle kapıda bekliyor.