İstanbul’da meydana gelen ve en büyüğü 6,2 büyüklüğünde olan zelzelelerin akabinde riskli yapıların dönüşümü konusu yine gündeme geldi.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a nazaran, riskli alan içinde ya da dışında, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma yahut ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapılar “riskli yapı” olarak kabul ediliyor ve bunlara ait süreçler Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca yürütülüyor.
Riskli yapıların yıkılarak yenisinin yapılmasıyla ilgili dönüşüm süreci ise yapı sahiplerinin “tespit başvurusu” ile başlıyor, “risk tespiti”, “riskli yapıların yıktırılması”yla devam ediyor ve “yıkım sonrası uygulama”yla sonlanıyor.
İLK ADIM TESPİT BAŞVURUSU
Muhtemel afet anında yıkılma ve ağır hasar görme ihtimali bulunan, içinde yaşayanların can güvenliği için risk taşıyan binaların tespiti için birinci adımı yapı malikinin atması gerekiyor.
“Riskli yapı tespiti”nin, Başkanlığın “https://altyapi.csb.gov.tr/riskli-yapi-tespiti-ile-ilgili-kuruluslar” linkinde yer alan lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılması gerekiyor.
Buna ait başvuruysa, yapı maliklerinden yahut yasal temsilcilerinden biri tarafından https://kentseldonusum.csb.gov.tr internet adresi üzerinden e-Devlet şifresi ile yapılabiliyor.
İKİNCİ ETAP RİSK TESPİTİ
Lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca müracaat sonrası incelemelerle hazırlanan riskli yapı tespit raporu, İstanbul, Ankara ve İzmir’de ilçe belediyelerine öbür vilayetlerde ise Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine bildiriliyor.
Belediyeler ve vilayet müdürlüklerinin eksiklik ya da yanlış tespiti halinde raporlar ilgilisine, “riskli yapı” formundaki şerh bildirimi ise ilgili tapu müdürlüğüne iletiliyor. Yapı malikleri, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne yahut belediyeye itiraz edebiliyor.
İtiraz edilmemesi halinde tebligat tarihinden itibaren 90 günden fazla olmamak üzere belirlenen müddet içinde yapı yıktırılıyor.
“Riskli yapı” tespitine itirazlar ise üniversitelerden bildirilen 4 üye ile Başkanlıktan 3 üyenin yer aldığı teknik heyet tarafından inceleniyor.
Teknik heyetin riskli yapı hakkındaki kararıyla tespit süreci katılaşıyor.
ÜÇÜNCÜ EVRE RİSKLİ YAPILAN YIKTIRILMASI
Kesinleşen “riskli yapı” kararı sonrası, yıkım için yapı maliklerine 90 günden fazla olmamak üzere mühlet veriliyor.
Bu mühlet sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, ilgili kurum ve kuruluşlardan, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz vermemeleri ve hizmetlerini durdurmaları isteniyor.
Riskli yapılardan can ve mal tahliyesi ile yıktırma süreçleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti dayanağı ile idarece yapılıyor yahut yaptırılıyor.
Yıktırılmayan yapılar da Başkanlık ya da vilayet müdürlükleri tarafından yıkılıyor yahut yıktırılıyor. Yapı malikleri, bu sürecin masraflarından payları oranında sorumlu oluyor.
YIKIM SONRASI UYGULAMA İLE SONA ERİYOR
Riskli yapı yerine yapılacak yeni uygulamalar tüm maliklerle yapılacak istişareler sonucunda belirleniyor. Fakat, maliklerin oybirliği ile karar verilememesi halinde, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak yeni uygulamalara sahip oldukları payları oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar veriliyor.
Yeni uygulamanın gerektirdiği tevhit, ifraz üzere süreçlerle yıkım ve imale ait müsaade ve ruhsat süreçleri tam muvafakat gerektiren iş ve süreçlerin salt çoğunluğun kararına istinaden yapılıyor. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları, mutabakat sağlayan başka paydaşlara açık artırma yolu ile satılıyor.
Riskli yapı tespitinin katileşmesinden sonra yapının yıktırılması beklenmeksizin anlaşmayan maliklerin pay satış süreçleri gerçekleştirilebiliyor.
Yapılacak yeni uygulamalar için salt çoğunluk ile alınan karar ve muahede koşullarını ihtiva eden teklifin yahut teklifin görülüp incelenebileceği yerin, noter vasıtasıyla yahut ilgili muhtarlıkta on beş gün müddet ile ilan edilmesi suretiyle mutabakata katılmayan maliklere bildirilmesi gerekiyor. Tapuya elektronik posta adresi bildirenlere, elektronik posta adresi üzerinden de bildirim yapılıyor.
Anlaşmayan maliklere ilişkin payların satış talebi salt çoğunlukla karar alan malikler tarafından gerekli bilgi ve evraklarla birlikte İstanbul’da ilçe belediyelerine, öteki vilayetlerde Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine yapılıyor.
Satışı yapılacak arsa hisselerinin rayiç kıymetini tespit etmek ve sonrasında satış sürecini gerçekleştirmek üzere, müdürlük yahut yönetim bünyesinde, biri lider ikisi üye olmak üzere en az 3 şahıstan oluşan Bedel Tespiti Komitesi ile Satış Komitesi teşkil oluyor.
Müdürlük yahut Yönetim, satışın yapılacağı yeri ve vakti, payları oranında salt çoğunlukla anlaşan maliklere yahut kendisinin de malik olması kuralıyla bu maliklerin anlaştıkları müteahhide ve arsa hissesi satılacak maliklere, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmiş ise elektronik tebligat adresleri üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmemiş ise, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirmek ve ilgili muhtarlıkta on beş gün mühlet ile ilan etmek suretiyle bildirim ediyor.
Yapılacak birinci satış sürecine salt çoğunluktaki malikler dışında rastgele biri katılamayacak olup, birinci satışta muahede sağlayan paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, muahede sağlayan paydaşlara yahut muahede sağlayan paydaşların kararı ile yapılan mutabakata uyularak süreç yapılmasını kabul etmek kuralıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış süreci tekrarlanıyor.
Salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin paylarının satış süreci tamamlanıp, tapuda yeni malik ismine tescil yapıldıktan sonra taşınmazda tam muvafakat sağlanarak üretim işine devam ediliyor. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki vergi, harç ve fiyat muafiyeti üzere haklar ile kira yardımı ve faiz dayanağı üzere finansal takviyelerden hak sahipleri yararlandırılıyor.
